【住宅ローンの罠】知らずに選ぶと大やけど？変動金利の「125%ルール」と、本当に家計を守る返済方法

こんにちは！家計の相談所の石川です。

マイホームを計画するとき、多くの方が直面するのが

「住宅ローン、変動と固定どっちにする？」という問題ですよね。

今の金利の魅力から「変動金利」を選ぶ方が圧倒的に多いのですが、

実は変動金利には、多くの方が勘違いしている「隠れたリスク」があります。

今日は、最近よく耳にする「125%ルール」の正体と、

それに対抗するために私が本当におすすめしたい

「住宅ローンの返し方」についてお話しします。

1. 知っておきたい「125%ルール」の優しい嘘

変動金利には、多くの銀行で「5年ルール」と「125%ルール」という仕組みがついています。これは、「金利がどんなに上がっても、5年間は毎月の返済額を変えません」「5年後の見直しの時も、手元の支払いは前の1.25倍までしか上げません」という、一見すると家計に優しい守り神のようなルールです。

例えば、毎月11.5万円払っている人なら、金利が爆上がりしても、次の5年間の支払いは最大でも約14.4万円でストップしてくれます。

「じゃあ、金利が上がっても安心だね！」と思いますよね。でも、ここに大きな罠があるのです。

このルールは、あくまで「毎月の引き落とし額」を抑えてくれているだけ。裏側では、上がった金利分の「利息」が雪だるま式に膨らんでいます。

最悪の場合、「毎月14.4万円払っているのに、その中身が全部『利息』の支払いに消えてしまい、借金本体（元本）が1円も減っていない」という恐ろしい事態（未払利息）が起こる可能性があります。

払ったお金がすべてドブに捨てているような状態になり、減らなかった借金は35年後の最終回に「一括で払ってください」と請求されてしまうのです。

この変動金利のリスク（元本が減らないリスク）を跳ね返すために、私たちが自分で選べる強力な武器があります。それが「返済方法の選択」です。

住宅ローンの返し方には、大きく分けて2つの方法があります。

特徴: 毎月の「支払額」がずーーっと一定になる方法です。
銀行が一番おすすめしてくる方法で、ほとんどの方がこれを選んでいます。
デメリット: 返済が始まった最初のうちは、払うお金のほとんどが「利息」に充てられます。そのため、借金本体（元本）が減るスピードがとても遅いのが特徴です。先ほどの125%ルールの罠にハマりやすいのも、この方法です。

特徴: 毎月減らしていく「借金本体（元金）」の額を一定にする方法です。
デメリット: スタート時の毎月の支払額が、①に比べて高くなります。
メリット: 最初から借金本体がガシガシ減っていくため、利息がどんどん軽くなります。結果として、総支払額（銀行に払うお礼の利息）が一番安くなるのがこの方法です。